Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi
Umut Rojda Yıldırım
Gayrimenkul yahut taşınmaz ancak belirli şartlar altında bir başkasına devredilebilir. Bu hallerden biri de gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesiyle gerçekleşir. Peki nedir bu sözleşme? Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, sözleşmede belirlenen vadenin gelmesi ile gayrimenkulün satışının ve devrinin gerçekleştirilmesini amaçlar. Bu sözleşme, tapuda şarta bağlı taşınmaz satışı yapılamaması nedeniyle tercih edilmektedir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir tarafa veya her iki tarafa belirli bir taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını talep hakkı sağlayan bir ön sözleşmedir. Öğretide hâkim görüş de taşınmaz satış vaadinin hukuki niteliğinin ön sözleşme olduğunu kabul etmektedir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin esaslı unsuları bedel ve satışa konu olan taşınmaz yani gayrimenkuldür. Bu unsurların belirli veya belirlenebilir olması gerekir. Belirtilmelidir ki sadece tapuya kayıtlı olan taşınmazlar, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu olabilir. Tapusuz taşınmazlar ise menkul malların satışına ilişkin hükümlere tabii olacaktır.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlenirken, satış vaadi borçlusunun taşınmaz üzerinde tasarruf ehliyetine sahip olması şart değildir. Çünkü bu sözleşme tasarruf işlemi değil aksine borçlandırıcı bir işlemdir. Satıcının tasarruf ehliyetine taşınmazın satışı anında sahip olması yeterlidir.
Türk Borçlar Kanunu 237.maddesine göre; Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
Ayrıca Türk Medeni Kanunu 706.maddesine göre; Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.
Kanun koyucu aynı düzenlemeyi iki farklı hükümle koyarak kendini tekrarlamış olsa da aslında taşınmazlar söz konusu olduğundan şekil şartlarının ne kadar önemli olduğunu anlayabiliriz.
Kanunda anılan resmi şekil, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin Noterler huzurunda ve yazılı şekilde düzenlenmesini gerekli kılar.
1512 sayılı Noterlik Kanunu 60.maddesine göre; Noterlerin genel olarak yapacakları işler,
3. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmak
Olarak sayılmıştır. Ayrıca 2644 sayılı Tapu Kanunu 26.maddesinin ek 2. Fıkrasına göre; Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerde, tarafların farklı tapu müdürlükleri veya yurt dışı teşkilatında bulunmaları hâlinde, taraf iradeleri resmî görevliler tarafından ayrı ayrı alınarak sözleşme tamamlanabilir. Bu fıkranın uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar yönetmelikle belirlenir
Anılan iki hüküm birbiriyle çelişiyor gibi durabilir. Noterler yanında tapu sicil memurlarının da gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıp yapamayacağı öğretide tartışma konusu olmuştur.
Hâkim görüşe göre, gayrimenkul satış sözleşmesi düzenlemeye yetkili olan tapu sicil memurlarının da noterler yanında evleviyetle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlemeye de yetkisi bulunmaktadır.
Ancak gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin noterler tarafında re’sen düzenlenmesi gerekir. Onaylama biçimindeki noter senedi ile yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri geçerli değildir. Unutulmaması gerekir ki resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi geçersiz olsa bile ifa edilmiş bir satış vaadinin geçersizliğinin ileri sürülmesi Türk Medeni Kanunu’nun 2.maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edebilir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesiyle birlikte taraflardan birine, asıl sözleşmenin yapılmasını isteme hakkı verir. Karşı tarafa bildirildiğinde ise karşı taraf için gayrimenkul satış sözleşmesi yapma borcu doğar. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden doğan hak, kişisel nitelikte olduğundan sözleşmenin tarafları bu haklarını ancak birbirlerine yahut haleflerine karşı ileri sürebilirler.
Peki karşı taraf gayrimenkul satış sözleşmesi yapma borcunu yerine getirmezse ne olacaktır?
Uygulamada ve hâkim görüşe göre gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin alacaklısı açtığı ifa davası ile gayrimenkulün mülkiyetini tapu kütüğü dışında tescil yapılmaksızın kazanmaktadır. Yargıtay’a göre anılan dava, ifa davası niteliğindeki tescile zorlama davasıdır.
Türk Medeni Kanunu 716.maddesine göre; Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda, kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması halinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.
Uygulama oldukça karşılaşılan bu probleme ilişkin Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 02.02.2011 tarihli kararı şu şekildedir;
Davalılar 5845 sayılı kadastral parseldeki hisselerini 19.4.2004 tarih ve 7238 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesi ile dava dışı Mustafa A’ya, Mustafa A. da 16.12.2008 tarih ve 37857 yevmiye nolu Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Devir ve Temlik Sözleşmesi ile davacıya devretmeyi vaat etmiştir.
Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması halinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verilebilmesi için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Dava dayanağı sözleşmeler usulünce düzenlenmiş geçerli sözleşmeler olup, sözleşme konusu imar parsellerinin satışa konu edilmesi olanaklıdır. Tüm bu olgular karşısında, davacının söz konusu sözleşmelere dayanarak adına tescil istemesinde hukuken bir engel bulunmadığından, mahkemenin işin esasını incelemesi, satış vaadine konu edilen taşınmazlara ait kayıtları tüm tedavülleri ile birlikte getirerek gereğinde mahallinde inceleme de yapmak suretiyle çekişmeli taşınmazları belirlemesi, davalı tarafın kabul beyanını da nazara alarak bir karar vermesi gereğine işaret eden ve Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyması gerekirken, önceki kararda direnmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2010/14-696 K.2011/15
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, karşılıklı iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Kişisel hak niteliğinde olduğundan üçüncü kişilere karşı öne sürülemez. Sözleşme vadenin gelmesi ile gayrimenkulün satış ve tescilinin gerçekleştirilmesine ilişkindir. Peki gayrimenkul satış vaadi borçlusu, sözleşmeye uymazsa ne olacaktır? Uygulamada çok sık karşılaşılan bu probleme ilişkin
Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin 26.10.2017 tarihli kararına göz atabiliriz. Buna göre;
Taraflar arasındaki 23.1.2004 tarihli noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesinde, davalının 105 no lu parselde inşa ettiği 7. kattaki kuzey cephe ve halen karkas inşaat durumunda olan dairenin o günkü mevcut durumu ile 2.000,00 Tl. bedelle davacıya satışının vaat edildiği ve satış bedelinin peşin ödendiğinin yazılı olduğu anlaşılmaktadır. Kaynağını sözleşme tarihinde yürürlükte olan Borçlar Kanununun 22.maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 706 ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak doğuran sözleşmelerdendir. Davacı, bu durumda şahsi hakkının ifasının kusurlu olarak imkânsız hale getirildiği tarihteki taşınmazın raiç değerini davalılardan isteyebilir. Nitekim konuya ilişkin sapma göstermeyen yargısal uygulamalar da bu doğrultudadır. O halde, davacı geçerli bir şekilde satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığı taşınmazın, edimini tam olarak yerine getiremeyen davalıdan, ifanın imkânsız hale geldiği tarihteki değerini talep etmeye hakkı bulunmaktadır. Davacı eldeki dava ile satın aldığı dairenin dava tarihindeki karkas hali ile olan rayiç bedelini talep etmiştir. O halde, davacının bu talebi dikkate alınarak dairenin karkas inşaat hali ile rayiç bedelinin belirlenerek sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, mahkemece, yanlış değerlendirme ile davacının satış bedeli talep ettiği gerekçesi ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
Yargıtay 13.Hukuk Dairesi E.2015/24314 K.2017/10230 26.10.2017
Anılan karardan da anlaşılacağı üzere; gayrimenkul satış vaadi alacaklısı, geçerli bir şekilde satış vaadi sözleşmesine konu edilmiş gayrimenkulün ifanın imkansızlaştığı tarihteki değerini, satış vaadi borçlusundan isteme hakkına sahiptir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden zamanaşımına ilişkin Türk Borçlar Kanunu 146.maddesine göre genel zamanaşımı kuralı olan 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır.
Kişisel haklar kural olarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülemezler. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden doğan haklar da kişisel hak niteliğindedir. Ancak, hakkın tapu kütüğüne şerh edilmesi ile üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesi mümkün hale gelir. Tapu Kanunu 26.maddesinde sınır sayılan sözleşmelerden biri de gayrimenkul satış vaadi sözleşmesidir. Buna göre sözleşme, tapuya şerh verilerek üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelir. Ancak bu hakkı, kişisel hak olmadan çıkarıp bir ayni hak haline getirmez.
Tapu Kanunu 26.madde uyarınca taraflardan birinin isterse gayrimenkul siciline şerh verilir.
Türk Medeni Kanunu 1009.maddesi uyarınca düzenlenen şerh anlaşmasının gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi açısından yapılmasının zorunlu olmadığı söylenebilir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden itibaren 5 yıl içinde asıl satış sözleşmesi yapılmazsa bu şerh tapu sicil memuru tarafından re’sen terkin olunur.
KAYNAKÇA:
