Kira Sözleşmelerinde Fesih ve Tahliye Süreci
N.Can Öztürk
Kira sözleşmesi, bir mülkün kiralanacağı durumda kiracı ile kiraya veren malik arasında yapılan yazılı anlaşmadır. Kira sözleşmesi ile taraflar, ortaya çıkması olası uyuşmazlıkların önüne geçmek amacıyla, hangi hak ve yükümlülüklere sahip olduklarını ortaya koymaktadırlar.
Bilindiği üzere, TBK’nın 313.maddesi uyarınca kiracının asli borcu kira bedelini ödemektir. Bu asli yükümlülüğünü yerine getirmeyen kiracıya karşı öncelikle kiraya veren ihtarda bulunmalıdır. TBK m.315 uyarınca, kiraya verenin ihtarda bulunduğu ve yeterli süreyi tanıdığı kiracı hala kira bedelini ödememekte ısrarcı olursa, bu aşamada kiraya veren sözleşmeyi feshetme hakkına sahip olacaktır. Aynı zamanda kiracının, asli yükümlülüğün yanı sıra bazı tali yükümlülüklerinden de bahsedilebilir. Aynı kanunun devam hükümlerinde kiracının diğer yükümlülüklerinden bahsedilmiştir. Bu bağlamda kiracının, kiralananı özenle kullanma yükümlülüğü vardır. Bununla birlikte kiracı kiralananın bulunduğu taşınmazdaki komşularına da saygılı davranmalıdır. Konut ve çatılı iş yerleri kira sözleşmelerinde bu yükümlülüklerin ihlali sonucunda, kiraya verenin yazılı ihtarda bulunmasına rağmen ihlal hala devam ediyorsa, kiraya verenin fesih hakkı doğar. Diğer kira sözleşmeleri içinse ihtar koşulu aranmaz. Kanunda düzenlenen bir diğer yükümlülük ise temizlik ve bakım giderlerini ödeme yükümlülüğüdür. Bunun yanı sıra kiracı, kiralananda bir ayıpla karşılaşması durumunda, gecikmeksizin durumu kiraya verene bildirmelidir. Kiracı bu ayıbın en kısa sürede giderilmesini talep etme hakkına sahiptir. Ayıbın kiralanın elverişliliğini ortadan kaldıracak seviyede önemli olduğu durumda, eğer kiralayan ayıbı gidermezse kiracı sözleşmeyi feshetme hakkı kazanır. Son olarak kiracı, evi teslim aldığı şekilde teslim etme yükümlülüğü altındadır.
Sözleşme kiracıya tanıdığı gibi kiraya verene de bazı haklar tanır ve birtakım yükümlülükler getirir. TBK m.301 uyarınca kiraya verenin asli yükümlülüğü ise mülkün sözleşme süresi boyunca kiraya verildiği anki haliyle kalmasını sağlamaktır. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiralanana ilişkin zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler kiraya veren üzerindedir. Bununla birlikte, kiralananın kullanımıyla alakalı olan tüm giderlere de kiraya veren katlanmalıdır. Kiralananın ayıplı hali sebebiyle kiracı birtakım haklara sahip olur. Eğer ayıp baştan mevcutsa kiracı borçlunun temerrüdünü ileri sürebilecekken, sonradan meydana gelen ayıpta kiracı, kiraya verenden ayıbın giderilmesini veya kira bedelinde taraflar için makul bir indirimin yapılmasını ya da zararı oluşmuşsa zararının tazminini talep etme hakkına kavuşur. Ayrıca, önemli haklarda kiracının fesih hakkı saklı tutulmuştur. Kanun, kira bedelinin geç ödenmesine ilişkin cezai şartlar içeren sözleşmelere cevaz vermez.
Konut ve çatılı işyerleri açısından kira sözleşmesinin sona ermesi, bildirim ve dava yoluyla mümkündür.
Bildirim yoluyla sözleşmenin feshi, birtakım süre şartlarına bağlanmış olmasıyla beraber sözleşme taraflarının herhangi bir sebebe ihtiyaç duymadan kira sözleşmelerini sonlandırabildikleri fesih şeklidir. Bu bildirimin yazılı olma koşulu öngörülmüştür. Bu bildiri yazılı yapılmaksızın geçerli bir bildiriden bahsetmek mümkün olmaz. Belirli süreli kira sözleşmeleri açısından incelendiğinde, sözleşmenin yenilenmemesi için, sözleşmenin sona ermesinden en az on beş gün önce bildirimde bulunulmuş olması şartı aranır. Kiraya veren sözleşmenin sona ermesini ileri sürerek sözleşmeyi sona erdiremez. Bu düzenlemenin istisnası olarak kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonundaki her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep ileri sürmeye gerek duymaksızın sözleşmeyi sona erdirebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri açısında bakıldığında ise kiracının her zaman kiraya vereninse kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümler uyarınca fesih bildirimi yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilecekleri belirlenmiştir.
Dava yoluyla sözleşmenin feshi, tahliye davası olarak da anılır ve kira sözleşmesinin bildirim ile fesih edilemediği; ancak mahkeme kararı ile fesih edilebilen durumlar olarak açıklanabilir. Bu hükümle kiracı, kiraya verenin keyfi tutumlarından korunmuş olur. Bu hak yolu yalnızca kiraya verenlere sunulmuş bir haktır. Dava sonuçlanana kadar sözleşmenin hükümleri devam etmektedir. TBK m.354 uyarınca “dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez”. Dava açma süresi bakımından, kiraya verenin dava açılması için öngörülen süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması sonucunda dava açma süresinin bir yıl uzatılacağı hükme bağlanmıştır. Dava nedenleri kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklanan nedenler olmak üzere ikiye ayrılarak ele alınır. Kiraya verenin veya yakınının konut gereksinimi sebebi, kiraya verenin veya yakınlarının işyeri gereksinimi sebebi, yeniden inşa veya imar sebebi, yeni malikin veya yakınlarının gereksinimleri sebebi kiraya verenden kaynaklı; tahliye taahhüdü sebebi, iki haklı iftar sebebi, kiracının veya eşinin mevcut konutu sebebi ise kiracıdan kaynaklı dava sebepleridir. Tüm bu sebepler taraf, süre, gereksinim şartı gibi birçok şarta bağlanmış durumdadır.
Birtakım genel sona erdirme sebepleri de mevcuttur. Bunlar önemli sebep hali, kiracının temerrüdü, kiracının özen ve saygı yükümlülüğüne aykırı tutumları, kiracının iflası, kiraya verenin borçlarına aykırılığı ve kiracının ölümüdür.
Kiraya veren tahliye için şu yolları izlemelidir. İlk olarak, sözleşmeye aykırılık veya kiracıya karşı ihtiyaç sebebiyle mahkemede bir tahliye davası açması gerekmektedir. Dava sonucunda ilamı icraya koyarak mülkün tahliyesi talebinde bulunabilir. İkinci ve en çok kullanılan yöntem olarak, kiralananın kirasının ödenmediği veya sözleşme süresinin sona erdiği durumlarda, kiraya veren mülkün tahliyesini talep edebilir. TBK m.315 uyarınca kiraya verene, kiracının borcunu ifa etmediği senaryoda, bildirimde bulunmak ve kiracının borcu ödememede ısrarı koşullarıyla sözleşmeyi feshetme hakkı olduğu düzenlenmiştir. Bu yolla yapılan bildirimlerin ardından kiracıya yeterli süre tanınmalıdır. Bu süreler içinde ifa edilmeyen kira bedeline karşı kiraya veren icra mahkemesinden kiracının tahliyesini talep edebilir. Kiracının belirli süreler içinde itiraz etme hakkı saklıdır.
Daha fazlasına ulaşmak ve yeni nesil sözleşme dünyasına dair içerikleri okumak için onedocs Blog'u ziyaret edin. Ürünlere daha yakından bakmak için şimdi demo talep edin! Sözleşme yönetimi sistemlerini bizimle keşfedin.
