Konut Kira Sözleşmesinin Erken Feshi Nedir? Nasıl Erken Feshedilir ve Sonuçları Nelerdir?

Türkiye İstatistik Kurumunun verilerine göre 2018 yılında 100 haneden yaklaşık 29’u kiracı statüsünden. Bu da bize yaklaşık 6,7 milyon kiracı olduğunu söylüyor. Günlük hayatta en sık karşılaştığımız sözleşme türü konut kira sözleşmesi olmakta.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 299.maddesine göre ‘‘Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.’’

Konut kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabii olarak düzenlenir.

Erken Fesih Nedir?

Uygulama konut kira sözleşmeleri hakkında en sık karşılaşılan sorunların başında erken fesih gelir. Erken fesih, sözleşmenin öngörülen tarihten önce taraflardan herhangi birinin tek taraflı yapmış olduğu bildirim ile ileriye dönük olarak sözleşme ilişkisini bitirmesidir.  Öncelikle konut kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olup olmamasına göre erken fesih usul ve hükümleri de değişecektir.

Belirli Süreli Konut Kira Sözleşmelerinde Erken Fesih

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 347.maddesine göre ‘‘Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

‍

• ‍‍Belirli süreli konut kira sözleşmesi, tarafların sözleşmenin sona ereceği anı açık ya da örtülü irade beyanıyla öngörüldüğü hallerde mümkün olur.
• Taraflar, konut kira sözleşmesinin süresini gün, ay ya da yıl olarak kararlaştırabilirler.  

Erken fesih, olağanüstü bir sebebe de dayanabilir. TBK 331.maddesinin 1.fıkrasına göre ‘‘Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.’’ Kiracının iflas etmesi durumunda ise kanun, kiraya veren için özel bir fesih hakkı düzenlemiştir.  

• ‍TBK 332.madde hükmüne göre ‘‘Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Konut sahipleri tarafında peşin kira ödemesi de yapılmaktadır. Kiracılar tarafında ise güvence veya depozito bedeline ihtiyaç duyulmadan hızlı kiralamayı sağlayan RentRovi gibi çözümlere bakmanızda fayda var.
• ‍Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir.

• Anılan fesih bildirimlerinin geçerliliği ise TBK 348.madde hükmüne göre yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
• Burada dikkat edilmesi gereken husus ise aile konutu durumudur. 349.madde hükmüne göre ‘‘Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.
• Bu husus, fesih bildiriminin kiracı tarafından yapıldığı durumlarda kesinlikle gözetilmesi gereken bir durumdur. Geçersiz fesih, kanuni sonuçları doğurmaktan yoksundur.

Belirsiz Süreli Konut Kira Sözleşmelerinde Erken Fesih

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347.maddesi 2. ve 3. fıkra hükümlerine göre ‘‘Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.’’

• Anılan hükme göre belirsiz süreli konut kira sözleşmelerinin erken feshini kiraya veren yönünden irdelememiz gerekir. Kanun koyucu, kiracıya tanıdığı esnekliği kiraya verene tanımamıştır. Bunun sebebi ise kiracının kiraya veren karşısında Kanun yoluyla korunmasıdır.
• Kiraya veren yukarıda bahsedilen olağanüstü fesih yollarını her zaman kullanabilir. Ancak bu sebeplerin varlığı olmaksızın sözleşmenin feshinin gündeme gelebilmesi için kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçmesi gerekir.

Öneri İçerik: Kira Sözleşmelerinde Fesih ve Tahliye Süreci

Konut Kira Sözleşmelerinde Feshin Sonucu Olarak Erken Tahliye

Yukarıda anılan hükümlerle beraber geçerli bir şekilde yapılan fesih bildirimi ile, konut kira sözleşmesi taraflar açısından ileriye dönük olarak hukuki etkisini yitirmiş olur. Peki bu ne gibi sonuçlar doğurur?

TBK 325.madde hükmüne göre ‘‘Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.’’

Uzun sayılabilecek bu madde metni aslında kısaca bize kiracının, konut kira sözleşmesini erken feshi nedeniyle kiraya verenin beklediği ve mahrum kaldığı gelir neticesinde talep edebileceği ‘‘erken tahliye tazminatı’’ isteme koşullarını düzenler.

‍

‍

Buna göre kiralanan konutun, benzer koşullarda kiraya verilebileceği makul bir süre tanımı ancak sözleşmenin erken feshi ile öngörülen bitişi arasındaki süre kadar olabilir. Her halükarda bahsedilen makul süre kiracı aleyhine kullanılamaz.

Örneğin 4 yıllık konut kira sözleşmesinin 1.yılında sözleşmeyi fesheden kiracı, geri kalan 3 yıl için kira bedelini ödemesi hakkaniyete uygun değildir. Bu durumda dürüstlük kuralı uyarınca bahsedilen konutun bulunduğu bölgede kiraya verilme süreleri gibi bir takım parametreler göz önüne alınarak makul süre belirlenmelidir.  

Davalı kiracı tarafından keşide edilen 24.01.2013 tarihli ihtarname sözleşmenin 6. maddesine uygun olmadığından Mahkemenin kabulünde olduğu gibi kiralananın erken tahliyesi söz konusudur. Kiralananın erken tahliyesi halinde kural olarak kiracı, kira süresinin sonuna kadarki kira bedelinden sorumlu olup kiralayanın da tahliye edilen taşınmazın yeniden kiraya verilmesi hususunda gayret göstererek zararın artmasını önlemesi için kendine düşen yükümlülüğü yerine getirmesi gerekir. Bu halde davacının zararı tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibarettir. Davalı kiracı, taşınmazın tahliye edildiği tarihe kadar kira bedelinden, tahliye tarihinden sonra da TBK.nun 325.maddesine göre kiralananın aynı şartlarda ne kadar sürede kiraya verilebileceği belirlenen makul süre kira bedelinden sorumludur. Mahkemece mahallinde konusunda uzman bilirkişi marifetiyle keşif yapılarak dava konusu yerin aynı şartlarda ne kadar sürede kiraya verilebileceği hususunda denetime elverişli ve hüküm kurmaya yeterli bilirkişi raporu alındıktan sonra davalı kiracının tahliye tarihi olan 25.12.2012 tarihine kadar kira bedelinden, bu tarihten sonra kira sözleşmesi süresi ile sınırlı olarak belirlenen makul süre kira bedelinden sorumlu olduğu gözetilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2015/3646 Esas 2016/463 Karar İçtihat

‍

‍

Ancak kiracı bu süre içerisinde eğer kiralanan konut için yeni bir kiracı bulursa konut kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. İstanbul’un Beşiktaş ilçesinde bir konutun tekrar kiraya verilebilmesi ile herhangi bir Anadolu şehrindeki bir konutun kiraya verilebilme süresi eşit olmayacağından makul süre her olayın kendi koşulları açısından değerlendirilir.

Konut Kira Sözleşmesinin Erken Feshi Nedeniyle Kira Kaybı Tazminatı Alacağı

Kiraya veren, yukarıda açıklanan nedenlerle mahrum kaldı gelir sebebiyle TBK 325.maddeye dayanarak erken tahliye nedeniyle kira kaybı alacağı davası açabilir. Madde kapsamındaki istisnalar unutulmamalıdır.

‍

‍

Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan olan konut kira sözleşmesinin erken feshi sebebiyle yaşanan özellikle erken tahliye ve kira kaybı durumlarında; kiraya veren ve kiracı karşılıklı olarak kanuni haklarını bilmeli ve dürüstlük kuralına riayet ederek çözüme ulaşmalıdırlar. Unutmayalım ki sözleşmeler her ne olursa olsun ahde vefa ilkesiyle yürür ve karşılıklı güven üzerine kuruludur. Konut kira sözleşmesinin erken feshi durumunda mutlaka kanuni haklarınızı gözden geçirmeyi unutmayın.

Daha fazlasına ulaşmak ve yeni nesil sözleşme dünyasına dair içerikleri okumak için JETLEXA Blog'u ziyaret edin. Ürünlere daha yakından bakmak için şimdi demo talep edin! Sözleşme yönetimi sistemlerini bizimle keşfedin.

İlginizi Çekebilir: Kira Sözleşmesi Türleri ve Diğer Sözleşmelerden Farkı

‍