Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı
N.Can Öztürk
Önalım hakkı olarak bilinen şufa hakkı; çeşitli şartlara bağlı olarak alım hakkı sunan bir durumdur. Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine bağlı bir taşınmaz üzerindeki herhangi bir paydaşın, payının belli bir bölümünü ya da tamamını üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer paydaşlara satılan payı öncelikli olarak satın alma yetkisi verir. Ortaya çıkan bu hak, paylı mülkiyetin kurulması ile birlikte doğar ve pay satışının söz konusu olduğu durumlarda kullanılabilir. Önalım hakkı kişilerin, bir malı alım süreçlerinde şartlara bağlı olarak üçüncü kişilerden öncelikli bir konuma gelmesini sağlar.
Önalım hakkı; yalnızca bir paydaşın payını satın alan alıcıya karşı kullanılabilir. Örnek vermemiz gerekirse; gayrimenkulün alıcısı üçüncü kişi payını satan paydaşa karşı dava açamaz. Bu noktada önalım hakkı üçüncü kişilere karşı kullanılabilir fakat paydaşlara karşı kullanılamaz.
Önalım hakkı, ancak dava yoluyla kullanılabilir. Bununla birlikte bu hakkı kullanabilmek için belirli bir süre vardır. Önalım hakkının kullanılması için iki farklı süreden söz etmek mümkündür:
Önalım hakkının kullanılması için verilen süreler tarafların haklarını korumak ve herhangi bir karışıklık oluşmaması için belirlenmiştir. Bu süreler geçtikten sonra dava açılması mümkün değildir.
Önalım hakkı üç farklı şekilde doğabilir:
Bu yazıda ise uyuşmazlıklarda daha çok karşımıza çıkan kanundan doğan ve sözleşmeden doğan önalım hakları incelenecektir. Bu iki hak büyük oranda benzerlik gösterse de birbirlerinden birkaç noktada ayrılmaktadırlar.
Sözleşmeden doğan önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun “Sözleşmeden doğan önalım hakkı” başlıklı 735. Maddesinde düzenlenmiştir. Bu hak, sözleşme yaparak yükümlülük altına girmiş malikin hakkın konusu olan malı bir üçüncü kişiye satmasıyla beraber, önalım hakkı sahibine bahsi geçen malın mülkiyetini değerini ödeyerek alabilme imkanı sunar.
Bu süreç dava yolu ile izlenmelidir. Dava için hak düşürücü süreler vardır. Bu süreler satışın bildiriminden itibaren üç (3) ay ve her halde iki (2) yıl olarak belirlenmiştir. Bildirim yapma zorunluluğu da mevcuttur.
TMK’nın m.733 üçüncü fıkrasındaki düzenlemeye göre; alıcı, tüm paydaşlara taşınmazı satın aldığını noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Buna ek olarak, ‘tapu siciline şerh’, sözleşmeden doğan önalım haklarında üçüncü kişilere karşı hakkı aramak için gereklidir. Bu şerh olmaksızın önalım hakkı sahibinin üçüncü kişilere karşı bu hakkı kullanmasına imkan yoktur.
Bu İlginizi Çekebilir: Taşınır Satış Sözleşmesi
Türk Medeni Kanunu’nun 732. Maddesi uyarınca, paylı mülkiyette paydaşlardan birinin taşınmazın üzerindeki payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşların önalım hakları mevcuttur ve bu haklarını kullanarak satılmak istenen payı satın almada öncelik sahibi olacaklardır. Bu hak kanundan doğan bir haktır. Bu tür önalım hakkı paylı mülkiyetin kurulması ile doğar ve kullanabilme şartı olarak da paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satmış olması aranır.
Az önce sözleşmeden doğacak önalım hakkında bahsettiğimiz ve hakkın doğuşu ve kullanılabilmesi açısından gerekli olan ‘tapuya şerh’ işlemi burada aranmamaktadır. Buna ek olarak, seçim hakkı paydaşlara bırakılmıştır. Diğer paydaşların yasal önalım hakkını kullanmak istemediği senaryoda payını satmak isteyen paydaş ve üçüncü kişinin gerçekleştirdiği satış işlemi geçerli olacaktır.
Bu İlginizi Çekebilir: Kişisel Verilerin Korunması Kanunu Kapsamında Aydınlatma Yükümlülüğü ve Aydınlatma Metni Türleri
Paydaşlara kanunla sunulan bu hak ile korunmak istenen husus ortaklığa yabancı birinin katılmasını önlemek için diğer paydaşlara hak vermektir. Bu yüzden paydaşlar arasındaki bir işlemde herhangi bir yabancılık unsuru olmadığından paydaşlar arasındaki işlemlerde önalım hakkı da doğmayacaktır.
İki temel fark mevcuttur:
Sonuç olarak, iki farklı türde (kanundan doğan önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı) karşımıza çıkan önalım hakkı, birtakım şartlara bağlanarak oluşturulmuş bir alım hakkıdır. Bu iki tür önalım hakkı arasında çok fazla fark olmamakla beraber birbirlerinden mülkiyetin çeşidi ve şerh konularında ayrılmaktadırlar. Her iki tür hakkın sürecinin de dava ile işliyor olması, hak düşürücü süreleri, sadece satış işlemlerinde söz konusu olabilmeleri, noter vasıtasıyla bildirim yapma zorunluluğunun bulunması ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmeleri gibi özellikleri ise benzerlik göstermektedir.
Burada önemli bir detay olarak önalım hakkı sahibinin hakkını kullanmamasının hangi niteliği teşkil ettiği sorusudur. Bu durumda iki seçenek mevcuttur, bunlar da haktan vazgeçme veyahut haktan feragat etmedir. Haktan vazgeçme, önalım hakkını bu seferlik kullanmak istemeyen hak sahibinin, önalım hakkı devam ettiği süreçte gerçekleşecek diğer satış işlemlerinde önalım hakkını kullanabileceğini ifade eder. Buna karşın haktan feragat etmek ise önalım hakkı sahibinin hakkın kullanımından tamamen feragat etmiş olduğunu yani ne bu sefer ne de devamındaki süreçte gerçekleşecek olan satış işlemlerde bu hakkını kullanmayacağı anlamını taşımaktadır.
Daha fazlasına ulaşmak ve yeni nesil sözleşme dünyasına dair içerikleri okumak için JETLEXA Blog'u ziyaret edin. Ürünlere daha yakından bakmak için şimdi demo talep edin! Sözleşme yönetimi sistemlerini bizimle keşfedin.
